Покупка недвижимости с целью инвестирования - дело ответственное. Особенно когда речь идёт о недвижимости в стране, законов которой Вы не знаете. Но и боятся здесь абсолютно нечего, купить недвижимость за рубежом - это вполне реальное предприятие.
В этой статье Вы получите ответ на вопрос который мучает многих, кто хоть раз задумывался о том, как инвестировать в недвижимость за рубежом?
Шаг №1: Географическое месторасположение.
Основная ошибка, которую допускают инвесторы - это выбор финансового инструмента по уровню его "знакомости", а не по уровню доходности.
Вы когда-нибудь задумывались над тем, что большинство инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость, руководствуются, в первую очередь, её месторасположением? 90% людей рассматривают инвестиции только в недвижимость своей страны, а зачастую - ограничиваются своим городом!
Но ведь все мы понимаем, что недвижимость Украины - отнюдь не самый привлекательный вариант. Относительно невысокая арендная ставка (квартиры окупаются арендой 15-20 лет), большие риски при инвестициях в новостройки, несоблюдение сроков строительства, высокий уровень мошенничества, отсутствие контроля за строительным сектором со стороны государства, и главное - неутешительная динамика роста экономики страны, не позволяющая рассчитывать на рост цен в ближайшем будущем.
А если расширить свои горизонты и посмотреть по сторонам? Это увеличит Ваши инвестиционные возможности в сотню раз! В мире есть множество развивающихся стран, где рост экономики влечёт за собой закономерный рост уровня жизни и, как следствие, цен на недвижимость. Более того, эти страны зачастую открыто привлекают иностранные реальные инвестиции за счёт прозрачности своих законов, удобных процедур приобретения и оформления недвижимости, а также активного кредитования иностранцев под залог покупаемой недвижимости.
Одним из наиболее ярких представителей активно развивающихся стран является Турция, которая вот уже десять лет занимает ТОП-позиции по темпам роста ВВП и размера экономики.
Выбрав страну, следует выбрать регион. Наиболее инвестиционно привлекательные регионы Турции - города Средиземноморья и Стамбул. Уверенное первое место в глазах европейских инвесторов (23% всей купленной в Турции недвижимости) занимает Алания, второе - Анталия (17%), третье - Стамбул (14%).
Шаг №2: Как выбрать инвестиционный объект?
Здесь нужно отталкиваться, в первую очередь, от цели инвестиции. Цели могут быть разными. Выделим основные из них:
1. Долгосрочное вложение (5-10 и более лет) с целью сохранить и приумножить средства, а также для отдыха или проживания;
2. Покупка с целью последующей сдачи в аренду;
3. Спекулятивная покупка на стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи после его завершения.
4. Комбинация 1 и 2 или 2 и 3.
Теперь по порядку. С долгосрочными вложениями всё понятно. Эта категория покупателей ориентируется больше на личные предпочтения, покупает "для себя", исходя из своих вкусов и пожеланий.
При покупке под аренду нужно учитывать расстояние до моря и предпочтения арендаторов. На аренде в Турции можно зарабатывать 10-13% годовых на вложенные средства. Однако, при условии использования кредита под 7%, рентабельность может возрасти до 18-20%. Однозначно можно сказать, что для аренды самой большой популярностью пользуются апартаменты в новых комплексах с хорошей инфраструктурой, не далее 500 метров от моря, небольшой метражности (1+1, студио).
Таков же и "портрет" апартаментов, покупаемых в строящихся комплексах на перепродажу. Они наиболее ликвидны и, опять же, востребованы теми, кто осуществляет реальные инвестиции и покупает недвижимость для сдачи в аренду.
Выгодны ли инвестиции в строительство недвижимости? При покупке апартаментов в строящихся комплексах в первую очередь нужно учесть репутацию застройщика и соотношение цены к качеству.
Риски недостроев в Турции сведены к минимуму по ряду причин: контроль со стороны государства, штрафные санкции за несвоевременную сдачу объектов в эксплуатацию, публичность информации о застройщиках (на государственном уровне ведётся база, где по каждому застройщику есть открытая информация о комплексах, построенных ранее, о жалобах поступивших от жильцов).
Кроме того, застройщики дают гарантии как на несущие конструкции, так и на строительную отделку. Однако, даже учитывая стремящиеся к нолю инвестиционные риски, предпочтение следует отдавать застройщикам, занимающим лидирующие позиции на рынке и имеющим большой опыт строительства.
Шаг №3: На что обратить внимание?
Итак, мы пришли к тому, что в инвестиционных целях оптимальным вариантом является покупка недвижимости на начальном этапе строительства у крупного застройщика.
Неспроста в первую очередь инвесторы оптом раскупают дешёвые квартиры маленькой площади на первых этажах. Они наиболее ликвидные, дёшевые, отлично подходят для сдачи в аренду и максимально рентабельны. Покупка двух однокомнатных апартаментов всегда лучше покупки одних 2-3-х комнатных.
Купив таким образом апартаменты, инвестор получает впоследствии спекулятивную прибыль по ряду причин:
- естественный рост цен на недвижимость в Турции на уровне 10-15% в год;
- увеличивание цен застройщиком по мере роста уровня готовности строительного комплекса на 20-40%;
- фактор этажности. Изначально многие застройщики продают квартиры на верхнем этаже на 50% дороже, чем на 1м. По мере строительства комплекса квартиры раскупают снизу вверх и у застройщика часто к концу строительства остаются в продаже только квартиры на верхних этажах. А это значит, что собственник квартиры на нижнем этаже получает неоспоримое преимущество: к концу строительства он может с лёгкостью продавать свои апартаменты на 20% дешевле, чем застройщик, что является существенной разницей в цене для конечного покупателя. Однако, учитывая изначальную разницу в цене в 50% и фактор неоднократного поднятия цен застройщиком в период строительства, инвестор в итоге получает существенную прибыль.
